2025년 하반기, 이재명 정부가 발표한 부동산 정책이 시장의 뜨거운 감자로 떠올랐다. 이전 정부들과 달리 ‘수요 억제’와 ‘공급 확대’를 동시에 밀어붙이는 이중 전략이 특징이다.
이 글에서는 이재명 정부의 부동산 정책 주요 내용과 그로 인한 시장의 변화, 그리고 현재 상황에서 실수요자들이 취할 수 있는 내 집 마련 전략까지 정리해보았다.
✅ 이재명 정부 부동산 정책, 무엇이 달라졌나?
1. 주택담보대출 규제 강화
- 주담대 총액 6억 원 초과 금지: 수도권 등 규제지역에서는 주택담보대출 총액이 6억 원을 넘을 수 없도록 제한.
- 다주택자 신규 주담대 전면 금지: 주택이 여러 채인 경우, 추가 대출은 사실상 불가능.
- 1주택자도 규제 강화: 주택을 매도하지 않고는 기존 주담대 외 대출받기 어려워짐.
2. DSR 및 LTV 조건 강화
- DSR 총량 규제 확대: 기존보다 더욱 까다롭게, 전세대출·정책대출 포함해 소득 대비 원리금 상환 능력을 따진다.
- 수도권 생애최초 LTV 70%로 하향: 기존 80%에서 70%로 낮추며, '6개월 전입 의무'까지 적용.
3. 갭투자 차단
- 전세대출을 이용한 ‘갭투자’ 방식은 원천 차단. 실거주자 위주로 시장 구조 재편 유도.
4. 공급 확대 정책 병행
- 3기 신도시 및 공공임대주택 공급 확대
- 재건축·재개발 활성화
- GTX 등 광역교통망 연계 개발 추진
📊 정책 효과: 어떤 변화가 예상되나?
✔ 긍정적인 측면
- 투기 수요 억제 효과: 다주택자와 무리한 영끌 수요가 감소하면서 단기적 가격 안정 가능성.
- 실수요자 중심 시장 전환: 거주 요건 강화로 실거주 의지가 있는 수요자 중심의 거래 형성.
❗ 우려되는 부분
- 청년·신혼부부 등 실수요자도 규제 직격탄: 대출 한도 축소로 내 집 마련의 진입 장벽이 높아짐.
- 전세 물량 급감 가능성: 갭투자 위축으로 전세 매물 감소, 월세화 가속 우려.
- 시장 위축에 따른 경기 둔화: 거래량 감소 → 관련 산업 전반 둔화 가능성.
🏠 지금, 내 집 마련을 고민하는 당신을 위한 전략
1. 대출 규제 범위 내에서 최대한 활용
- 6억 원 이하의 주택을 목표로 하고, LTV 70% 한도 내에서 자금 계획을 세우는 것이 기본.
- 이자비용과 상환 계획까지 포함한 ‘총부채 관리’ 필수.
2. 규제지역 외곽 or 지방 유망지 주목
- 세종, 천안, 인천 일부 지역 등 수도권 외곽 또는 GTX 노선 중심의 개발 호재 지역은 장기적으로 가치 상승 여지가 큼.
- 비규제지역은 DSR, LTV 조건도 상대적으로 완화되어 실수요자에게 유리.
3. 공공분양·임대형 공급 활용
- 청년, 신혼부부 등을 위한 공공임대, 임대 후 분양 전환제도 등을 적극 활용.
- 일정 소득 기준 충족 시 청약 가점 없이도 당첨 기회 존재.
4. ‘타이밍 분산 전략’
- 당장 매수보다 연내 정책 변화와 시장 흐름을 지켜보며 하반기~2026년 초를 타이밍으로 설정하는 것도 하나의 방법.
📌 정리하자면…
| 정책 성격 | 대출 억제 + 실거주 유도 + 공급 확대 |
| 기대 효과 | 집값 안정, 실수요자 중심 전환 |
| 우려 요소 | 청년·무주택자의 내집 마련 어려움 증가 |
| 전략 방향 | 규제범위 내 대출 설계, 비규제지역 탐색, 공공정책 활용 |
✍ 마무리
이재명 정부의 부동산 정책은 단기적 가격 억제와 중장기적 주거 안정이라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 강력한 시도다. 하지만 그 과정에서 실수요자의 진입 장벽이 높아지고 있다는 점도 함께 고려해야 한다.
지금의 시장은 무작정 ‘사는 것’보다 ‘전략적으로 준비하는 것’이 더 중요한 시기다. 나에게 맞는 조건, 규제 수준, 지역별 특성을 꼼꼼히 분석해 현실적인 내 집 마련 플랜을 세워보자.